Os fundos imobiliários de “tijolo“, cuja carteira investe em imóveis físicos, tiveram o pior desempenho no mês. A lanterna foi liderada pelos fundos de shoppings, com perdas de 4,63% em setembro, segundo dados levantados pelo analista Flávio Pires, do Santander.

Os fundos de lajes corporativas vieram logo atrás, com desvalorização de 4,58%. O segmento de galpões logísticos também ficou no vermelho, ainda que com menos intensidade, em baixa de 2,52%.

E tem um motivo por trás disso.

Na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC), os membros da autarquia decidiram pela retomada do ciclo de alta da taxa básica de juros, a Selic. Apesar de ter sido um aumento de apenas 0,25 ponto percentual, para 10,75% ao ano, o comunicado deixou as portas abertas para novos ajustes no futuro.

Esse cenário de juros em trajetória de alta, por si só, pesa em especial sobre os ativos ligados ao mercado real, como os fundos imobiliários de “tijolo”, que são mais sensíveis à dinâmica da Selic por carregarem o imóvel físico na carteira.

A Selic em dois dígitos ao ano, por tempo prolongado, tende a atrasar o desenvolvimento imobiliário de novos projetos, uma vez que o crédito mais caro aumenta o custo de capital das empresas e, portanto, dificulta a dinâmica de expansão do setor.

Sob a ótica dos fundos de “tijolo”, essa piora de cenário para as companhias do ramo imobiliário deve reduzir o valor patrimonial dos imóveis presentes nas carteiras e, consequentemente, encolher o patrimônio do fundo.

Jefferson Honório, sócio da Brio Investimentos, destaca que, além do aumento da Selic na última decisão do BC, a perspectiva de juros ainda mais altos no horizonte à frente provoca uma redução imediata nos preços dos ativos ligados aos imóveis.

“Como o imóvel tem a característica de gerar renda perpétua, o valor desse ativo acaba sendo concentrado no longo prazo, então, quando a taxa de juros sobe, os investimentos ligados aos imóveis acabam perdendo valor mais rápido”, explica Honório.

Por outro lado, os fundos de “papel”, que investem em títulos de crédito do setor imobiliário, têm uma sensibilidade menor ao ciclo da Selic. Como os ativos de crédito possuem um prazo de vencimento, em última instância, é possível carregar o papel até a data determinada.

Ainda, no caso dostítulos pós-fixados, cuja rentabilidade é atrelada a um indicador, como o CDI, existe um aspecto positivo, dado que esses papéis, em vez de serem penalizados, são beneficiados pelo movimento de alta dos juros.

Não por acaso, os fundos imobiliários de “papel”, apesar de também terem registrado desempenho negativo em setembro, foram os menos castigados pela nova dinâmica da Selicno último mês – o setor registrou desvalorização de 1,90%, sendo o “menos pior” no período.

Artur Carneiro, sócio fundador da Éxes, defende que os fundos de “papel” com ativos atrelados ao CDI estão muito bem posicionados para absorver retornos interessantes diante do aumento dos juros.

O especialista pondera, no entanto, que o cenário que vem sendo desenhado deve gerar oportunidades em todos os segmentos. “O consenso que temos de que o tijolo sofre mais vai fazer com que muitos investidores saiam dessa classe, o que pode abrir uma janela de oportunidades [em termos de preços]”, diz.

Olhando à frente, Carolina Borges, analista da EQI Research, se diz otimista com os fundos de papel que investem em títulos de crédito de baixo a médio risco. “Com juros mais elevados, o rendimento desse segmento vai continuar em bons patamares”, destaca.

Entre os segmentos de tijolo, Borges lembra queos fundos imobiliários de shoppings brilharam no primeiro trimestre em razão do resultado operacional do setor acima das expectativas. E o bom desempenho deve continuar, segundo a analista, devido à alta demanda dos consumidores.

“Com portfólios cada vez maiores, as oportunidades de expansão desses fundos são mais evidentes, com retorno sobre capital investido superior”, pontua.

Os fundos de galpões logísticos devem se estabilizar em um patamar elevado por um bom período, de acordo com Borges. O número de galpões desocupados subiu marginalmente em razão de novos estoques entregues no início deste ano, mas a expectativa para 2024 é de diminuição da vacância e preços em linha com a inflação.

“Os raios mais próximos a São Paulo são destaques em ocupação e preço pedido, sendo nossa preferência de alocação”, destaca Borges.

Os fundos de lajes corporativas, por sua vez, ainda enfrentam desafios de demanda, comelevação de preços apenas em regiões estratégicas de São Paulo, como Itaim Bibi, Faria Lima e JK. Para a analista da EQI, a redução da vacância nas demais regiões ainda vai levar tempo.

“Nossa exposição nesse setor é focada em ativos em regiões de alta demanda ou que possuam contratos mais longos com garantias”, diz.

Fonte: Valor Investe – Por Yasmim Tavares, Valor Investe — Rio – 08/10/2024