Clientes que compraram apartamentos classificados como habitação de interesse social (HIS) ou habitação de mercado popular (HMP) em bairros valorizados de São Paulo estão entrando com ações na Justiça para desfazer o negócio, alegando não terem sido informados sobre as condições de uso dos imóveis.

Os processos envolvem, em geral, estúdios vendidos para compradores que possuem renda familiar superior ao limite imposto pela legislação municipal e que pretendiam usar os imóveis para fazer locação de curta temporada, como por meio do Airbnb, o que foi proibido pela prefeitura em 2025.

Antes disso, no entanto, já havia a orientação de que as unidades deveriam ser habitadas apenas por famílias que se enquadram nas rendas para HIS e HMP.

Já foram registradas decisões a favor dos consumidores, em primeira instância, mesmo quando houve a assinatura de um termo de consentimento de que a unidade era HIS ou HMP.

Para as incorporadoras, é um sinal de alerta: em caso de decisão desfavorável, são obrigadas a devolver o valor pago pelos compradores, por vezes com adicional de multa, e ficam com a unidade em estoque.

O Valor apurou que ações dessa natureza estão se tornando comuns para incorporadoras que trabalham com esse tipo de unidade. Advogados que representam as empresas afirmam, no entanto, que a Justiça tem sido “ponderada” e também dado vitória aos construtores em parte dos casos.

A legislação abre espaço para a compra de unidades HIS e HMP por investidores, desde que o imóvel seja alugado para famílias enquadradas e não sirva para locação de curta temporada nem de moradia ao comprador.

As ações se concentram principalmente em unidades HIS-2 e HMP. O morador precisa ter renda familiar de até R$ 9.725 na HIS-2 e de até R$ 16.210 para a HMP. As unidades HIS-1, para rendas de até R$ 4.863, são pouco comuns em bairros valorizados.

Em 2025, foram publicados os limites de preço de venda das unidades HIS e HMP e do valor que poderia ser cobrado de aluguel, de até 30% da renda familiar de cada categoria, o que limita ganhos de investidores.

Com benefícios tributários e urbanísticos, as unidades HIS e HMP têm predominado em São Paulo. Das 186,1 mil novas unidades residenciais aprovadas na cidade nos últimos 12 meses até abril, 64% são HIS e 9% HMP.

Uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) foi aberta na Câmara Municipal para debater o uso dos benefícios. O Ministério Público já tentou impugnar a política, por falta de segurança sobre a destinação real dos imóveis e a fiscalização do seu uso.

Celso Sampaio, professor da faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie, avalia que os incentivos para a construção de HIS, inclusive em bairros nobres, são positivos e fazem parte de uma “legislação extremamente arrojada”, que tenta mesclar diferentes padrões de moradia em um mesmo território, mas que também exige muita fiscalização. Sem isso, houve um “desvirtuamento total” da medida.

“Toda vez que se cria uma legislação em benefício à população de baixa renda, o setor imobiliário capitaliza isso para ele, transforma em rentabilidade”.

O advogado Antônio Carlos Tessitore conseguiu em junho duas vitórias em primeira instância para clientes que compraram apartamentos HIS e alegam não terem sido suficientemente informados sobre as restrições de uso da unidade. A decisão da Justiça é que as incorporadoras devolvam os valores pagos pelos clientes até agora.

Em um dos casos, contra a incorporadora One Innovation, a juíza também exigiu o pagamento de mais 50% do valor, como uma multa. No segundo caso, da incorporadora Econ, a multa foi negada pelo juiz, que também dividiu o pagamento das despesas processuais em 30% para os autores da ação e 70% para a incorporadora.

Procurada, a One afirmou que vai recorrer da decisão, que “atua em total conformidade com a legislação e com todos os requisitos aplicáveis aos processos de compra e venda de imóveis” e que, em “todas as transações realizadas, os compradores recebem informações detalhadas sobre as características e condições dos empreendimentos HIS, além de assinarem um termo de ciência e responsabilidade referente às especificidades dessa modalidade”. “Cabe destacar que, em situações semelhantes, houve decisões favoráveis à companhia”, acrescenta.

A Econ não retornou ao contato do Valor.

O empresário Caique Alves, de Belo Horizonte, entrou com uma ação contra a One neste ano pelo mesmo motivo. Ele comprou um estúdio HIS do projeto Nex One JK em 2023, e afirma que deixou claro para o corretor que procurava um imóvel para investimento. “O objetivo sempre foi Airbnb, não quero morar em São Paulo e não sou compatível com a renda”, diz.

Em 2025, ele foi abordado por uma representante da plataforma Housi, que reforma e disponibiliza apartamentos para locação de curta temporada. A vendedora sabia qual era a unidade do empresário. “Nossos projetos são desenvolvidos com foco total em rentabilidade”, dizia a mensagem no WhatsApp.

Procurada, a Housi diz que não opera unidades HIS ou HMP e que “adota critérios de validação para verificar o enquadramento das unidades disponibilizadas em sua plataforma, com base nas informações fornecidas pelos proprietários e parceiros, submetidas a processos internos de conferência e compliance”.

Alves faz parte de um grupo de WhatsApp que reúne outros 47 compradores de unidades HIS no mesmo projeto. “Algumas pessoas querem pagar para ver e vão continuar com a unidade”, afirma. A entrega está prevista para outubro. Segundo ele, em conversas com a incorporadora, é reforçada a ideia de que não haverá fiscalização da política.

O empresário conta que tentou colocar sua unidade à venda pela imobiliária da própria One, mas foi desaconselhado a seguir com esse propósito. “Falaram que não está vendendo agora, que o pessoal está com medo”, diz, e que a orientação foi seguir com a unidade porque “isso vai passar e não vai ter problema”. A One não comentou.

Alves também assinou um termo de ciência de que a unidade era HIS-2, mas alega que não foi explicado o que aquilo significaria. “Se tivessem explicado desde o começo, eu poderia ter comprado uma unidade sem essas restrições, a diferença [de valor] não era tão grande”.

Para advogados consultados pelo Valor, com o passar do tempo, ficará cada vez mais difícil para o consumidor alegar falta de conhecimento sobre o que representa uma unidade HIS ou HMP, dadas as discussões públicas sobre o tema. Neste ano, também passou a ser obrigatória a fixação de grandes placas amarelas que destacam a existência de apartamentos do tipo.

Em uma ação do tipo à qual o Valor teve acesso, cuja vitória foi da incorporadora, o juiz considera que há “ciência inequívoca” do comprador sobre as particularidades do projeto. Em seu contrato havia uma cláusula sobre a unidade ser HIS e ter limitação de renda.

O advogado Olivar Vitale, que é consultor jurídico do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário) e trabalha para a Conx, incorporadora que também tem ações de distrato ligadas a unidades HIS e HMP, afirma que, na maior parte dos casos, o consumidor se aproveita dessa situação para tentar desfazer um investimento que não deu o retorno esperado.

Outro advogado que atende incorporadoras em ações do tipo, mas pediu anonimato, destaca que muitos compradores são investidores e adquiriram mais de uma unidade em um projeto, o que, para ele, significa que entenderiam as restrições sobre HIS e HMP – e se decidiram comprá-las, foi apesar delas.

Vitale, no entanto, destaca que toda a comunicação feita com o cliente conta em processos do tipo. Assim, se o contrato destaca que a unidade é HIS ou HMP, mas o corretor ou a própria incorporadora afirma ao cliente que isso não importa, há chances de ganho de causa – desde que ele consiga comprovar essas comunicações. Se o cliente perder a causa, precisa arcar com os custos do processo e, em geral, uma multa sobre o valor do contrato.

Para as incorporadoras, além de uma fonte de gastos com indenizações e um possível estoque que terá que ser revendido, é um risco reputacional.

O professor Sampaio pondera que as restrições, agora impostas com mais clareza, são um passo para amenizar o problema, e precisam funcionar como orientações a compradores e empresários. “Me parece que as coisas estão tomando um novo rumo, por pressão da sociedade civil e do Ministério Público”, afirma.