Apesar de enfrentar ventos contrários que vão desde o ciclo de alta de juros até a proposta de reforma tributária, o setor imobiliário tem mostrado fôlego - e profissionais desse mercado já veem mais um ano positivo na atração de recursos.

De acordo com a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), de janeiro a junho houve um total de R$ 26,827 bilhões em novas emissões de fundos imobiliários. A cifra representa um crescimento de 44,3% sobre o captado no mesmo período de 2020. No ano passado como um todo, o setor atraiu R$ 44,1 bilhões.

Expectativa de gestores é que ciclo de aperto monetário não leve taxa Selic a níveis que desestimulem setor

“Teremos um 2021 tão bom quanto 2020 ou ainda com um crescimento em torno de 10% sobre o ano passado”, afirma o sócio do escritório NFA, Carlos Ferrari, especialista na estruturação de fundos imobiliários. De acordo com o advogado, o mercado atingiu, em seis meses neste ano, em termos de ofertas públicas, o mesmo volume visto em 2018 inteiro.

Para Camila Almeida, sócia-fundadora da gestora Habitat Capital, o mercado vai continuar forte em termos de emissões e a sinalização de recuo na proposta de tributar dividendos dos fundos imobiliários ajuda - o governo indicou que pretende manter a isenção dos proventos pagos pelos portfólios do setor. “Imagino que possa superar o volume do ano passado”, diz.

O desempenho, no entanto, ainda deixa a desejar. O índice de fundos imobiliários da B3, o Ifix, acumulou alta de 2,87% na semana passada, depois de o governo e o Congresso recuarem na proposta de tributação. Mas ainda amarga uma queda de 1% no ano até 16 de julho.

Neste mês, o Ifix acumulou ganho de 3,16% até agora, desempenho muito superior ao do Ibovespa, que apresentou recuo de 0,66% nesse intervalo. Mas no período de um ano, até 16 de julho, o índice de ações ainda aplica uma goleada: 25,27% contra 3,57% de alta, respectivamente.

Um fator que afetou o retorno do Ifix no primeiro semestre, o início do ciclo de alta de juros promovido pelo Banco Central, tende a continuar a ter impacto sobre o segmento na segunda metade do ano. Mas, na opinião de gestores, esse eventual vento contrário tende a ser limitado. Para eles, a elevação da taxa básica não deve atingir patamares que possam prejudicar a atratividade do segmento. “Nosso cenário é uma Selic de 6,5% no fim do ano, e algo nesse patamar continua sendo uma taxa bastante baixa para os padrões históricos brasileiros”, afirma o sócio e CEO da Integral Brei, Vitor Bidetti.

Na visão do gestor, uma parte significativa do desempenho negativo do Ifix no ano tem origem na crise gerada pelas medidas de combate à pandemia. “O fechamento dos estabelecimentos pegou em cheio categorias como shoppings e, em menor medida, as lajes comerciais. Mas, com o progresso da vacinação, provavelmente esses fundos vão voltar a se recuperar conforme o movimento volte ao normal”, diz.

Ferrari, do NFA, pondera que “parte da recente queda do Ifix foi motivada pela proposta de reforma tributária, mas também é pela competição de juros”. Por isso, afirma que “a queda, após a apresentação da proposta de tributar dividendos, foi de elevador, mas vai voltar de escada”.

O especialista aponta que o fim do ano pode representar uma oportunidade importante para aproveitar o potencial de ganho com o mercado de fundos imobiliários. Isso deverá ocorrer tanto pelo efeito da vacinação na atividade econômica quanto pelo impacto esperado de uma eventual pausa no ciclo de aperto monetário. “É difícil precisar um momento, mas mais perto do fim de ciclo há uma janela de oportunidade, porque se espera que a curva longa de juros [futuros] volte a fechar.”

Uma menor inclinação da curva futura impulsiona a valorização das cotas do segmento.

Por outro lado, a subida da Selic ajuda a categoria de fundos que aplicam em papéis atrelados a juros pós-fixados. “Tem fundos com papéis atrelados ao CDI que com o aumento de juros serão beneficiados”, diz Camila, da Habitat.

Bidetti, da Integral Brei, faz ainda a ressalva de que, mesmo com uma Selic em torno de 6,5%, patamar projetado por uma parcela do mercado para o fim de 2021, “parte da renda fixa continuaria com retorno real muito próximo de zero”. Conforme o gestor, os fundos imobiliários, na combinação de valorização das cotas e de “dividend yield” - ou seja, a taxa dos rendimentos mensais distribuídos pelos portfólios -, tornam-se uma opção de investimento atrativa numa estratégia de diversificação.

A mediana do dividend yield do Ifix, segundo o Itaú BBA, alcança 8,4% ao ano. A taxa equivale a um prêmio de 4,27 pontos percentuais em relação ao Tesouro IPCA+ de 2035, no cálculos dos analistas. A diferença para o desempenho negativo do índice no ano ocorre porque o referencial reflete o retorno composto do yield e da variação das cotas dos portfólios que compõem a carteira teórica.

Além disso, o valor de mercado agregado dos fundos listados continua 9,9% abaixo do patrimônio líquido. Isso sinaliza, no longo prazo, um potencial de ganho de capital com valorização das cotas, quando o cenário ficar mais favorável so segmento.

Em número de investidores, o segmento continua crescendo, ainda que em ritmo menor. Segundo dados da B3, em junho a base de pessoas físicas que investem em fundos imobiliários listados atingiu 1,397 milhão. No total, a quantidade de investidores, incluindo os institucionais e não residentes, sobe para 1,404 milhão. O número é cerca de 20% maior do que o visto em dezembro de 2020.

O volume financeiro negociado em junho alcançou R$ 6,9 bilhões. No primeiro semestre de 2021, o segmento movimentou R$ 35,6 bilhões. A cifra é superior à atingida em todo o ano de 2019, quando os fundos listados na bolsa negociaram R$ 32,2 bilhões.

 

Fonte: Valor Econômico - Finanças, por Sérgio Tauhata — De São Paulo, 19/07/2021