“A reforma prevê um desconto de 20% na futura tributação do aluguel, além de um fator de dedução sobre o valor de mercado do imóvel. São medidas importantes para nós”, reconhece Glauco Humai, presidente da Abrasce, que afirma apoiar a reforma, porque ela contribuirá para o desenvolvimento do país. “Mas estamos discutindo com a Receita Federal e os congressistas a melhor forma de apurar esse valor de mercado para que o setor não seja prejudicado.” O texto-base da reforma propõe que o valor de mercado do imóvel seja deduzido da locação ao longo de 30 anos, à razão de 1/360 do valor estabelecido por mês.

A Abrasce espera que essas compensações já previstas pela reforma e as que poderão surgir ao longo da regulamentação evitem o aumento tributário para shoppings e lojistas, o que parece mais provável dada a grande diferença entre as alíquotas cobradas atualmente e a prevista no futuro IVA (Imposto sobre Valor Agregado).

Hoje os contratos de locação dos shoppings pagam apenas 3,65% quando a empresa opta pelo regime de lucro presumido ou 9,25% no regime de lucro real – estão isentos do ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços, estadual) e do ISS (Imposto sobre Serviços, municipal). “Mas isso vai mudar a partir de 2026, quando o futuro IBS [Imposto sobre Serviços] começar a substituir, gradativamente, o ICMS e o ISS, e passar a ser cobrado também nas locações de imóveis”, esclarece o tributarista Alison Fernandes, do escritório Crowe Macro.

Em 2033, quando a transição tributária deverá se completar, o IVA agregará apenas outras duas siglas, o IBS e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal), esta em substituição aos atuais PIS e Cofins. A expectativa é de que a alíquota cheia do IVA chegue naquele ano a 26,5%, em média, o que representaria carga de 21,2% nos contratos de locação, considerando o desconto anunciado de 20%.

Além desse desconto e da dedução do valor de mercado no aluguel, a geração de créditos fiscais oferecidos pelos shoppings aos seus lojistas pode reduzir o impacto fiscal. Mas ainda não se tem ideia de quanto esses fatores atenuantes poderão ajudar a diminuir a diferença entre a carga tributária atual e a que será confirmada pelo Congresso.

Glauco Humai, da Abrasce, lembra que os shoppings e seus lojistas não foram incluídos no programa Perse (Programa Emergencial de Retomada do Setor de Eventos) durante a pandemia e não merecem ser penalizados pela reforma. “Além disso, muitos dos nossos locatários atuam no regime do Simples Nacional, o que significa que não poderão aproveitar os créditos do IBS ou da CBS que serão repassados no contrato de locação.”