Evento do SindusCon-SP contou com a participação da secretária Elisabete França
Uma ampla exposição sobre o Decreto 63.728/2024, que estabeleceu as normas de parcelamento, uso e ocupação do solo para habitação de interesse social (HIS) no Município de São Paulo, foi feita no workshop híbrido Projetos e Licenciamento no Município de São Paulo. O evento, conduzido por Roberta Simeoni, diretora adjunta de Licenciamento do SindusCon-SP, aconteceu em 31 de outubro, com a participação de Elisabete França, secretária Municipal de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo (SMUL).
Abrindo o evento, Yorki Estefan, presidente do SindusCon-SP, elogiou a atuação da secretária. Destacou que o decreto é instrumento legal imprescindível. Enfatizou que uma das missões do sindicato é colaborar com as políticas urbanas que contribuem para a redução do déficit habitacional. E ressaltou a importância do diálogo do setor de construção habitacional com os técnicos da Prefeitura, para ambas as partes.
Elisabete França destacou a importância do diálogo do poder público com a indústria imobiliária. Reafirmou a sua diretriz de agilização dos licenciamentos de empreendimentos. E expressou a necessidade de parcerias para fazer avançar a aquisição de habitação de interesse social.
O vereador Rodrigo Goulart afirmou que sua atuação na Câmara Municipal busca atender o que a população necessita em termos de habitação. Roberta Simeoni enfatizou a importância do diálogo entre o setor e a Secretaria para o aprimoramento contínuo das novas legislações.
Detalhamento do decreto
Em sua apresentação, Wilson Roberto dos Santos Junior, coordenador de Parhis (Parcelamento do Solo e Habitação de Interesse Social) da SMUL, destacou os benefícios do decreto. Também informou que, de 2021 até agosto de 2024, a SMUL licenciou mais de 500 mil unidades de habitação popular, sendo 423 mil de HIS e 96 mil de HMP.
De acordo com Santos Junior, uma das principais inovações do decreto está na introdução do Plano Integrado Faseado, para simplificar e acelerar o processo de licenciamento conjunto de EHIS ou EZEIS e parcelamento do solo, com a possibilidade da emissão das licenças em momentos distintos (em 2 fases).
Assim, os alvarás relativos às edificações poderão ser solicitados conjuntamente ou separadamente para cada lote resultante do parcelamento anteriormente licenciado, tendo sido previstos dispositivos que visam garantir que o empreendimento aprovado configure um EHIS ou EZEIS, conforme o caso.
Além de novos pedidos, a aplicação do Plano Integrado Faseado também poderá ser requisitada por interessados com processos de licenciamento em andamento.
Em via com largura menor que 8 metros e maior ou igual a 6 metros, está liberada a implantação de empreendimentos sem consulta à CAEHIS, observada a quantidade máxima de unidades habitacionais (UH) estabelecida. Em via com largura menor que 6m, a implantação poderá ser liberada, mediante deliberação favorável da CAEHIS.
A cota de solidariedade tem sua aplicação liberada em EHIS e EZEIS (facultativa). O benefício é a majoração de 20% no Coeficiente de Aproveitamento (C.A.) máximo. A contrapartida é a destinação à área edificada de HIS equivalente a 10% da área computável do empreendimento, a qual poderá ser construída no mesmo empreendimento ou em outro local, a critério do interessado.
Outros benefícios: aumento de 50% do C.A. máximo se destinado a HIS apenas para o EZEIS; aumento de 25% do C.A. máximo se destinado a HMP apenas para o EZEIS; área não computável equivalente a 50% do C.A. máximo se destinado a HIS 1 para EHIS, EHMP e EZEIS; no caso do EZEIS, os benefícios podem ser aplicados de forma cumulativa.
Ele ainda detalhou as exigências do decreto para a regularização de EHIS, EHMP e EZEIS acima do C.A. básico. Para o EHIS e o EZEIS, será permitida a regularização de área edificada acima do C.A. básico até o limite do C.A. máximo mediante a destinação de parte da área construída computável a regularizar para HIS-1 (esta destinação não será exigida para EHIS e EZEIS produzidos pela Administração Pública).
Para o EHMP, a regularização de área edificada acima do C.A. básico até o limite do C.A. máximo dependerá do pagamento de outorga onerosa, a ser calculada e cobrada nos termos do Decreto 63.504/24. Esta modalidade de regularização não se aplica para EHIS-u. Na regularização de EHIS, EHMP e EZEIS, as exigências do Decreto 63.130/24 aplicam-se apenas aos pedidos protocolados na vigência da Lei 17.975/23, bem como às unidades que sejam objeto de regularização, se houver.
Santos Junior também fez esclarecimentos sobre outros temas relevantes, como gabarito, empreendimentos horizontais, reserva de calçada em terrenos inviáveis, operações urbanas não regulamentadas, terrenos em UG-1, terrenos cadastrados no Incra e desmembramento ou reparcelamento do lote em edificação irregular.
Orientações
Santos Junior orientou que os projetos sejam inscritos de forma convencional, com a indicação de que pretendem seguir o Plano Integrado Faseado, enquanto não sai o cadastramento no sistema do Aprova Digital. A majoração de 20% no C.A. máximo por enquanto pode ser aplicada apenas nas operações urbanas com previsão para tanto. As disposições da cota de solidariedade podem ser aplicadas em projetos da Operação Faria Lima. Em lotes com alta declividade, a dispensa da reserva de calçadas pode ser estudada caso a caso.
Ele informou que é permitida a previsão das atividades flats, apart hotéis, pensionatos ou pensões, do grupo de atividade nR1-12 para EHIS e EZEIS. Explicou que, para configurar o uso misto, é necessária a previsão de combinação dos usos R e nR no empreendimento. Com relação à fachada ativa, por se tratar de uso incentivado, a sua previsão, por si só, não configura uso misto. A previsão de aquecimento solar é facultativa nos EHIS e EHMP, porém se faz obrigatória a sua previsão para as unidades R2v complementares ao empreendimento.
Os EHIS e EZEIS poderão aderir à Cota de Solidariedade fazendo jus ao acréscimo de 20% sobre o C.A. máximo definido pelo decreto específico de HIS/HMP. O total da área computável, assim obtido, não poderá desenquadrar o empreendimento como EHIS ou EZEIS. Como contrapartida ao acréscimo de 20% de área computável, deverá ser prevista a produção de HIS equivalente a 10% da área construída computável. No caso da Operação Faria Lima, a contrapartida se estende também para os casos em que há majoração de potencial construtivo em função da Operação.
Santos Junior colocou a Secretaria à disposição para esclarecer dúvidas sobre o decreto, pelo e-mail parhis@prefeitura.sp.gov.br . Atendendo a um pedido de Roberta Semioni, ele disse que estudará um atendimento presencial de Parhis por período determinado, para dar orientações sobre o tema.
O evento ainda contou com a participação presencial dos vice-presidentes do SindusCon-SP Renato Genioli (Financeiro), Daniela Ferrari (Habitação), Ronaldo Cury (Relações Institucionais) e Mauricio Bianchi e Rodrigo von (Tecnologia e Qualidade), além de Marcos Gavião, diretor adjunto de Imobiliário.
Pela SMUL, compareceram os coordenadores André Mosela, Francisco Juvencio e Yuri Souza (Licenciamento do Parhis), Daniela Richards (Legislação de Uso e Ocupação do Solo – Deuso), Viviane Stankevicius (Edificações de Serviços e Uso Institucional – Servin), Marcelo Eidi (Edificação de Uso Comercial e Industrial – Comin), e Camila Bonilha (Edificação de Uso Residencial – Resid), além de Pedro Fonseca e Talita Fonseca (Assessoria Técnica de Colegiados e Comissões).
Pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadores Imobiliários), compareceu Vladimir Iszlaji, diretor de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente.
Fonte: Sinduscon-SP – Por Rafael Marko – 31/10/2024
