Os principais fundos imobiliários do mercado brasileiro tiveram em outubro o melhor desempenho desde o início da pandemia, apontando para uma possível recuperação do segmento no fim de 2020 e a partir de 2021. Segundo um levantamento do buscador de investimentos Yubb, houve no mês passado uma redução significativa nas desvalorizações das cotas, que, até setembro, passavam de 20% nos fundos mais afetados- em outubro, o fundo com pior desempenho, o Mogno FOF, registrou recuo de 8,72%.

“Este período de pandemia tem exigido atenção redobrada do investidor que deseja aplicar em fundos imobiliários. Não basta seguir aumentos e quedas, é preciso ter clareza sobre os motivos pelos quais se escolhe determinado fundo”, diz Bernardo Pascowitch, fundador e CEO do Yubb.

Na outra ponta, alguns produtos tiveram altas. No melhor caso, a valorização superou 10% em outubro, mesmo com o ambiente volátil do mercado e do segmento após a propagação do coronavírus.

No acumulado do ano, contudo, o cenário ainda é de fragilidade; apenas quatro fundos registram valorização em 2020, e os dez maiores perdedores têm quedas expressivas, de cerca de um terço do valor da cota ou mais.

“Os fundos imobiliários vivem um período de recuperação, mas [esse processo ainda é] lento e cauteloso”, diz Pascowitch.

Em outubro, e também em 2020 até aqui, o “campeão” do ranking do Yubb é o fundo Hectare CE (HCTR11), gerido pela Hectare e administrado pela Vórtx. Com patrimônio líquido de R$ 470 milhões e 30,8 mil cotistas em setembro, o produto teve altas de 13,85% em outubro e de 8,74% no acumulado do ano.

Segundo a Hectare, a razão do sucesso reside na proposta pulverizada de investimento. O fundo compra certificados de recebíveis imobiliários (CRI), mas, em vez de um ou poucos títulos de valores elevados e envolvendo grandes empresas, prefere uma gama maior de papéis ligados a incorporações residenciais.

“É um fundo de crédito, chamado na indústria de ‘fundo de papel’. O que temos de diferente é um foco em lastro pulverizado”, afirma Eduardo Malheiros, sócio da Hectare. O Hectare CE tem hoje cerca de 30 operações na carteira, totalizando 80 projetos, cada um deles com centenas de clientes finais. Mas o risco maior é também o responsável por uma taxa de juros mais elevada que explica o bom desempenho em 2020.

“Enquanto o gestor de um galpão precisa verificar só um pagamento por mês, eu monitoro milhares de famílias para saber quem pagou, pediu distrato, perdeu o emprego, quitou parcelas futuras...”, conclui Malheiros.

O risco é mitigado por um “deságio” na operação, ele explica: “Eu empresto ao incorporador, não aos compradores do imóvel, e faço isso deixando uma gordura. Preciso que 300 das 500 famílias paguem para ter meu retorno. E, se a inadimplência crescer demais, quem vai sentir o efeito disso é o incorporador, não o fundo”, disse.

Além do Hectare CE, só três outros fundos imobiliários tiveram valorização no acumulado de 2020: o Green Towers (GTWR11, alta de 1,20% no ano), o REC Recebíveis Imobiliários (RECR11, alta de 1,18%) e o Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11, 0,94%).

A diversidade de estratégia entre esses “vencedores” dá a dimensão da complexidade que se abateu sobre o segmento imobiliário, com poucas respostas fáceis sobre como evitar ou amenizar perdas. O GTWR11, em segundo lugar no top 10 em 2020, é um fundo de tijolo, que investe em comprar ou reformar imóveis comerciais de escritórios. Já o terceiro lugar no ano, o RECR11, é também um fundo de dívida.

Malheiros vê horizonte promissor para os fundos imobiliários com foco residencial. “Estão sendo beneficiados por uma coisa inédita no Brasil que é a taxa de juros baixa, já que, no país, pouca gente consegue comprar imóvel sem pegar crédito.”

Por outro lado, ressalva, essa mesma dinâmica se aplica no sentido contrário. “Quando todo mundo acha que o mercado está bom, todos compram terrenos e fazem prédios que vão ficar prontos em cinco anos, quando o mercado talvez já não esteja tão bom; essa é a dor do imobiliário.”

A opinião dele sobre o papel dos juros baixos é compartilhada por Juliano Cornacchia, presidente e cofundador da Vórtx, a administradora do Hectare CE.

“As taxas de juros são um catalisador para o mercado imobiliário seguir se aquecendo em 2021. E o residencial foi impactado ‘positivamente’ pela covid-19. Com o isolamento, as pessoas passaram a ver as casas não só como local para descansar ou para atividades dos filhos, mas como um lugar de convívio. Outra tendência é a procura por imóveis maiores e mais distantes dos grandes centros”, afirma.

Segundo Cornacchia, outros subsegmentos também devem ganhar no ano que vem, como logística, enquanto o setor de escritórios comerciais deve seguir sofrendo.

 

Fonte: Valor Econômico - Finanças, por Rafael Gregorio - de São Paulo, 18/11/2020