O segmento imobiliário de média e alta renda começa a passar por acomodação de demanda após um ano e meio de forte aquecimento. Mais suscetíveis a indicadores de confiança do que a compradores de baixa renda, os clientes de imóveis de padrões médio e alto já sinalizam mais cautela na hora da compra. Algumas incorporadoras - Cyrela, Even, EZTec, Helbor e Melnick - apresentaram queda de vendas no terceiro trimestre, apesar de terem aumentado os lançamentos. Já os imóveis do programa Casa Verde e Amarela têm ainda como maior desafio a pressão de custos.

Em conjunto, Cury, Cyrela, Direcional, Even, EZTec, Helbor, Lavvi, Melnick, Moura Dubeux, Mitre, MRV&Co, Plano&Plano, RNI e Tenda lançaram, no acumulado de nove meses R$ 24,07 bilhões, com crescimento de 46,5% e venderam R$ 21,28 bilhões, com expansão de 31%. No terceiro trimestre, houve desaceleração das altas do Valor Geral de Vendas (VGV) apresentado e comercializado. Os lançamentos aumentaram 19%, na comparação anual, para R$ 9,02 bilhões. As vendas líquidas cresceram 2,5%, para R$ 7,14 bilhões.

Para cumprir as metas do biênio 2020-2021, incorporadoras com foco nos padrões médio e alto precisam lançar volume expressivo de projetos, neste semestre, acirrando a competição no mercado paulistano - o maior do país -, neste semestre. Mas diante de um cenário macroeconômico mais desafiador, com juros e inflação em alta, e de vendas mais difíceis, as empresas poderão adotar postura mais cautelosa e rever para baixo seus “guidances” de lançamentos.

“Há uma acomodação do segmento de média e alta renda”, afirma o analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI, Bruno Mendonça, ponderando que a estabilização ocorre em “um momento saudável de oferta, demanda e crédito”. Na divulgação dos dados operacionais do quarto trimestre, acrescenta Mendonça, será possível ter mais clareza se a redução de vendas deveu-se ao lançamento de projetos no fim do trimestre ou a um ritmo mais lento de comercialização. O Bradesco BBI estima que os lançamentos ficarão 10% abaixo das metas das companhias.

“Há uma desaceleração da velocidade de vendas de imóveis para as rendas média e alta. Vendendo menos, as empresas terão de diminuir lançamentos, e o setor perde a atratividade do crescimento”, diz um analista que pediu para não ter seu nome citado. Segundo ele, foi acesa a luz amarela. Há risco de as empresas passem a ser mais conservadoras daqui para frente, diz.

Mais otimista, o analista-chefe da área imobiliária da XP, Renan Manda, avalia que juros e inflação não têm impactado o ritmo de venda de imóveis. “Os números ainda estão razoavelmente bons”, afirma Manda. No entendimento do analista, quedas de vendas resultaram de concentração de lançamento no fim do trimestre, caso da Cyrela. “Nos dois segmentos [médio e alto, e baixa renda], a demanda está muito forte”, afirma.

Incorporadoras com atuação no programa Casa Verde e Amarela irão se beneficiar, cita o analista da XP, do aumento do limite do preço dos imóveis enquadrados no grupo 3. A elevação do teto foi aprovada pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) em setembro. “A mudança deve se efetivar mais para o fim do ano. Incorporadoras poderão encaixar, na faixa 3, parte dos imóveis que estavam acima do programa, permitindo aos clientes evitar juros mais altos dos recursos de poupança”, afirma Manda.

Por ora, devido às pressões de custos de materiais sobre as margens das incorporadoras, o que tem ocorrido é o movimento inverso. Direcional, Cury e RNI têm elevado a participação nos lançamentos de imóveis com preços superiores aos do Casa Verde e Amarela. No trimestre, a Direcional lançou, pela primeira vez, mais produtos da Riva - subsidiária voltada à média renda - do que da marca que leva o nome da companhia.

Embora o espaço para repasse das altas de custos para os preços seja menor nas unidades de baixa renda do que nos demais padrões, incorporadoras têm elevado os valores dos imóveis. “Havia medo de que os aumentos de preços iriam derrubar a velocidade de vendas de unidades para a baixa renda, mas não é o que ocorreu”, diz o analista que pediu para não ser identificado. Por outro lado, as margens das empresas seguem pressionadas. Mendonça, do Bradesco BBI, cita que, embora os preços do aço comecem a arrefecer, os de insumos como alumínio e cobre continuam em alta.


Fonte: Valor Econômico - Empresas, por Chiara Quintão — De São Paulo, 19/10/2021