O mercado de fundos imobiliários nunca esteve tão quente. Embora o grande retorno nominal obtido com o ciclo de corte da Selic tenha ficado para trás, as carteiras que investem em edifícios ou papéis lastreados em propriedades ainda têm um longo caminho de valorização pela frente, sustentado pela expectativa de retomada no setor imobiliário.

Indícios de que o movimento começa a se consolidar são a aceleração de negócios pelos investidores institucionais e a volta de grupos globais ao país, que costumam se antecipar aos períodos de ganhos.

Essa perspectiva também está refletida no verão de recordes vivido pelo segmento. Mas, diferentemente das estações climáticas, as altas temperaturas das carteiras vão durar, pelo menos, pelos próximos dois anos, segundo gestores e especialistas.

Em fevereiro, a liquidez cresceu para níveis sem precedentes. Os portfólios listados atingiram o maior volume mensal negociado na história, ao superar R$ 1 bilhão, segundo a B3. O número de negócios e a média diária nos dois primeiros meses de 2018 também superaram os recordes anteriores. A quantidade de operações alcançou 250 mil em fevereiro, enquanto o valor médio levantou a régua da maior marca para R$ 46,6 milhões ante os R$ 32 milhões vistos em 2013, conforme dados da B3.

Outro dado reforça a grande demanda exibida pelo setor no momento. Segundo a Associação Nacional das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), fevereiro contabilizou cinco ofertas de novos fundos do gênero, que somaram R$ 1,6 bilhão. Trata-se do maior valor mensal para esse instrumento desde junho de 2015.

O volume financeiro recorde alcançado pelo segmento surge tanto como causa quanto consequência do crescimento do número de pessoas e instituições envolvidas nas operações. Em fevereiro, a quantidade de participantes cadastrados, conforme dados da B3, alcançou o maior nível em todos os tempos - 133,6 mil, com um avanço de 6,22% na comparação com janeiro. O grupo de investidores já havia crescido 7,96% no primeiro mês do ano ante dezembro.

Do total, 71,28% são pessoas físicas, ou seja, os investidores individuais já alcançam quase 100 mil CPFs registrados na bolsa. A capitalização de mercado dos fundos listados na bolsa brasileira também superou em fevereiro os recordes de dezembro e janeiro. No fim do segundo mês deste ano, de acordo com a B3, as 141 carteiras listadas alcançaram R$ 39,3 bilhões, um crescimento de 1% na comparação com o período anterior. Apesar do aumento, o valor de mercado dos fundos listados continua abaixo do valor patrimonial, estimado pela B3 em R$ 41,4 bilhões. A diferença sugere ainda existir um certo desconto médio na precificação das cotas, ou seja, uma janela ainda aberta para ganho de capital.

Para gestores, mesmo depois de um ano de fortes altas sob os efeitos do ciclo de corte da Selic, os fundos imobiliários entraram em uma segunda onda de valorizações. Apesar da iminência do fim do processo de redução da taxa básica pelo Banco Central, a retomada do setor imobiliário vai sustentar um novo período de avanços para as carteiras do gênero no médio prazo.

Dessa vez, no entanto, o potencial de ganho de capital com a subida das cotas tende a superar o retorno dos dividendos em termos de atratividade. "Os reajustes de preços [das propriedades] ainda não se materializaram, então ainda tem um bom espaço para ganhos nos valor de cotas dos fundos", diz Bruno Laskowsky, diretor da CSHG Real Estate.

Na esteira da queda da Selic, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) da B3, que acompanha o desempenho dos papéis mais negociados do segmento e atualmente conta com 76 ativos na carteira teórica, acumulou 19,42% de valorização no ano passado e, em 2018 até dia 12 de abril, apresentava alta de 5,37%. O indicador atingiu em 6 de abril a maior pontuação de fechamento da história, aos 2.362 pontos. Quatro dias antes, o Ifix havia alcançado a máxima absoluta ao registrar, no melhor momento da sessão, 2.374 pontos. O retorno leva em conta tanto o ganho com a valorização das cotas quanto os dividendos distribuídos.

"Existe uma correlação inversa [dos FII] com a taxa de juros e foi um dos motivos para que a rentabilidade fosse tão boa, alguns fundos imobiliários tiveram retorno de até 40% no ano passado", diz Alexandre Rodrigues, analista de investimentos imobiliários da Rio Bravo. Para Bruno Santos, sócio da RBR Asset, especializada em investimentos imobiliários, "costumamos dizer que o segmento apresenta metade da volatilidade que as ações têm, por isso, acho que os fundos imobiliários podem atrair parcela significativa dos recursos que devem ser alocados para a renda variável ao longo deste ano".

Os sinais da continuidade da tendência positiva para a categoria têm aparecido desde o fim do ano passado. O que aconteceu na nova rodada de captação do fundo Rio Bravo Renda Corporativa, que levantou R$ 141 milhões em novembro, pode ser considerado um indício dessa segunda onda de demanda pelos ativos do segmento de renda variável.

Pela primeira vez em cinco anos, um fundo imobiliário teve rateio ao abrir para captação de recursos junto a investidores. Isso ocorreu porque a demanda superou significativamente a oferta. "O fundo teve um excesso de demanda de 140%", afirma Rodrigues. Até então, o último fundo com rateio havia sido o XP Corporate Macaé, em 2013. A divisão foi de 4,25%, mas só para aplicações acima de R$ 10 mil.

Em fevereiro, o resultado da oferta primária do Hedge Top 3, da Hedge Investments, um fundo que vai investir os recursos em cotas de outros fundos, mostrou que o interesse de investidores cresceu ainda mais neste início de ano. A demanda superou o dobro da projetada inicialmente. Segundo André Freitas, sócio da gestora, a intenção era obter R$ 100 milhões. Mas, no encerramento da oferta, no dia 28, a operação resultou em  uma captação de R$ 220 milhões, com 2,2 milhões de cotas adquiridas. 

Dados da Anbima mostram que no fim do ano passado os investidores pessoa física ensaiaram voltar a ser maioria na aquisição de cotas em ofertas primárias, algo que não ocorria desde 2014. Os números da entidade revelam que em 2017 61,6% das cotas de novos fundos do segmento foram parar nas mãos de pessoas físicas ante uma participação de 34,8% dos investidores institucionais. Em 2016, a situação foi inversa: indivíduos arremataram 31,4% das ofertas primárias, enquanto os institucionais ficaram com 67,5% do total.

Em março deste ano, os investidores individuais respondiam por 75,9% das aquisições nas 13 ofertas realizadas no ano, enquanto os institucionais apareciam com 21,6%, conforme os números da Anbima. A volta das pessoas físicas, que historicamente têm sido maioria entre os investidores do segmento, reflete tanto a queda da taxa básica Selic como a perspectiva de retomada do mercado imobiliário nos próximos anos.

Para 2018, a expectativa é que o mercado de escritórios ′AAA′ (alto padrão) volte a ter reajuste real nos preços de locação em São Paulo, maior mercado do país e considerado um termômetro do setor. Isso porque há poucos espaços novos disponíveis para locação nesse segmento, mas a demanda  começa a crescer especialmente no setor de serviços. "De um modo geral, há, no curto prazo, poucas unidades a serem entregues no segmento triplo ′A′. Depois de vários anos, o proprietário vai ter de novo mais poder de barganha para negociar os aluguéis", pondera Paulo Casoni, diretor de transações da consultoria JLL.

Em 2017, houve 469 mil metros quadrados de novas ocupações de escritórios em São Paulo, de acordo com a JLL. Trata-se da segunda maior taxa em 14 anos, atrás apenas dos 582 mil metros quadrados de 2015. Já a absorção líquida, quando se descontam as áreas devolvidas, ficou positiva em 110,9 mil metros quadrados ante um recuo de 9,7 mil metros em 2016. "O balanço para este ano e próximo é que serão melhores, quando comparados aos últimos três anos, o que levará a novos aumentos da absorção líquida dos espaços corporativos", afirma Laskowsky, da CSHG Real Estate.

Fonte: Valor - Finanças, por Sérgio Tauhata e Toni Sciarretta, 16/04/2018