O início do aperto monetário no Brasil, com a elevação da Selic a 10,75% ao ano, fez os fundos de investimento imobiliário (FIIs) registrarem fortes quedas em setembro. O Ifix, índice de referência do segmento, encerrou o mês com desvalorização de 2,58%, a maior desde novembro de 2022.
Com o recuo, no acumulado do ano o índice passou ao campo negativo, com perda de 0,16%. O número ainda é pequeno porque no primeiro semestre de 2024, diante da perspectiva de continuidade dos cortes da Selic iniciados em 2023, os FIIs tiveram várias altas consecutivas e R$ 20 bilhões em ofertas na B3.
Mesmo depois que os cortes cessaram e a elevação dos juros começou a entrar no radar, os FIIs ainda avançaram em julho (0,52%) e agosto (0,86%), puxados pelos fundos focados em recebíveis imobiliários, os chamados “fundos de papel”. No ano, esses fundos têm o melhor desempenho, com alta de 3,4%, segundo relatório do Itaú BBA. “Depois de um 2023 de menos brilho para o setor de ativos financeiros, essa categoria voltou a atrair os olhos dos investidores em 2024”, diz Larissa Gatti Nappo, analista do banco, no texto.
Considerando o juro mais alto e por mais tempo, Flávio Pires, analista de FIIs do Santander, recomenda uma carteira mais defensiva, que mantenha os rendimentos (dividendos) preservados. Em sua recomendação para outubro, ele indica, por exemplo, fundo híbrido com contratos de longo prazo com grandes empresas e reduz exposição a produtos que vão sofrer impacto negativo da Selic.
Também o BTG Pactual adotou “mudanças conservadoras” em sua carteira, reduzindo, por exemplo, fundos com maior exposição a índices de inflação e elevando os que são majoritariamente indexados ao CDI, de acordo com relatório de Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, da área de pesquisa. Entre os “fundos de tijolo”, ou seja, que têm os ativos reais em carteira, a preferência é pelos mais diversificados, também em busca de uma alocação mais defensiva.
Na média da B3, entre os de tijolo, o pior desempenho fica com os de escritórios, cujas cotações caem 8,8% no ano, puxados por dados fracos, mostra o relatório do Itaú BBA. São Paulo, por exemplo, registrou leve alta no patamar de desocupação no setor, de 21,2% no quarto trimestre de 2023 para 21,4% no primeiro trimestre de 2024. Já no Rio de Janeiro, a vacância fica acima de 30%.
Além disso, explica Nappo, o recuo é reflexo da elevação expressiva das taxas de juros futuros, que aumenta a rentabilidade dos títulos públicos e põe os FIIs em desvantagem na atenção do investidor. A alta dos juros também puxa a queda dos fundos de shoppings, já que uma Selic alta por mais tempo tem impacto sobre o consumo. Os FIIs focados no segmento recuam 3,7% no ano até setembro.
O segmento de galpões logísticos, que está entre as principais apostas das gestoras, está quase no zero a zero, com ligeira alta de 0,1% entre janeiro e setembro de 2024. Dados do setor mostram que 2023 teve taxa de vacância de 10,5%, devido a um volume grande de estoque entregue, mas, no segundo trimestre de 2024, registrou taxa de 9%, uma das menores da história.
Não por acaso o setor de escritórios também é o que tem maior deságio entre o valor de mercado e o patrimonial: 30%, segundo o relatório do Itaú BBA. O logístico tem deságio de 12%, o de shoppings, 10%, os de ativos financeiros (papel), 9% e os fundos de fundos, 6%.
Já o BTG Pactual destaca, no relatório, os “dividend yields”, ou seja, os rendimentos pagos pelos FIIs. A média mais alta fica com o setor de fundos multiestratégia (12,8% ao ano), seguidos dos de recebíveis imobiliários (12,3%) e renda urbana (11,5%). Galpões logísticos têm média de 10,3%, lajes corporativas, de 10,5% e shoppings, 9,1%.
Fonte: Valor Econômico – Por Liane Thedim — Rio, 07/10/2024
